Сопровождение сделок купли - продажи недвижимости
Анализируя, как собственный опыт приобретения недвижимости в Украине так и и опыт наших клиентов могу с уверенностью сказать, что институт брокеров, сопровождающих покупателя в момент приобретения объектов недвижимости, как правило, несет вред самим покупателям.
Сложился определенный парадокс. С одной стороны, комиссионные брокера ( в большинстве случаев ) оплачивает покупатель, с другой стороны, брокер не менее, а то и более, чем сам продавец заинтересован в том, что бы сделка состоялась, а значит полностью находится на стороне продавца и во всем ему потакает.
Сопровождая наших клиентов, мы неоднократно вступали в жаркие дебаты с брокерами, которые весьма рьяно пытались убедить наших юристов в отсутствии препятствий для заключения сделок даже по объектам недвижимости, которые имели существенные недостатки. Иногда нам даже предлагали дополнительное вознаграждение за "убеждение" нашего клиента в чистоте юридической составляющей сделки.
Конечно, если говорить о продаже недвижимости, которая была приобретена явно мошенническим путем или другим незаконным способом, явно бросающимся в глаза даже обычному человеку, то крупные агенства недвижимости, такие как "Благовест" или "Парк лейн" и т. п., будут бить себя в грудь, стоя на страже интересов покупателя, рассказывая о своей репутации, страховании ответственности и прочей ерунде. Но по другим документам, где существуют определенные проблемы или документам, подлежащим правильному оформлению, могут слукавить, более того, могут попытаться переубедить вас "что на такие мелочи вообще не стоит обращать внимание и можно закрывать глаза".
Для таких "грамотных" и "честных" брокеров я придумал очень хороший тест на порядочность: предлагаю составить договор о том, что он берет на себя материальную ответственность по всем возможным убыткам будущего собственника. После предложения нести реальную, а не виртуальную ответственность, такие брокеры становятся более щепетильными в исследовании "подводных камней" предлагаемого объекта недвижимости.
Более того, мы всегда рекомендуем относится более внимательно к договорам, на основании которых покупатели платят комиссионные, ведь даже самые крупные агентства не заключают прямые договора об оплате своих услуг, а предлагают, пользуясь определенной суматохой и нервозностью в момент заключения сделки и передача больших сумм денег от покупателя к продавцу, подписать договора об оказании информационных услуг по поиску объектов недвижимости, которые, как выясняется, вам оказали не в самом агентстве, а какими-то предпринимателями. Объясняется все это, благими намерениями – экономии на налогах. Но вам от этого не легче, заключив такой договор, вы лишь покупаете информацию, и в случае возникновения проблем остаетесь с ними один на один: брокеры, с юридической точки зрения, в сделке не участвовали, а просто продали вам номер телефона продавца, не более того. В худшем случае, брокера вызовет следователь в качестве свидетеля в уголовном производстве о факте мошенничества, что бывает в 1 случае из 10000.
А теперь хочу обратить внимание будущих покупателей на главные "подводные камни", с которыми вы можете столкнуться, изучая юридическую составляющую готовящейся сделки по покупке недвижимости:
1. Продажа недвижимости, собственником которой является юридическое лицо.
2. Продажа недвижимости доверенным лицом собственника.
3. Продажа недвижимости, право собственности на которую переходило из рук в руки не один раз за последние 12 месяцев.
4. Продажа недвижимости, собственником которой являются жители Донецкой или Луганской области.
5. Продажа недвижимости, которая была под залогом, снятым по решению суда.
6. Продажа недвижимости, право собственности на которую установлено решением суда.
7. Предложение продавца заключить сделку по стоимости, заниженной в несколько раз.
Теперь остановлюсь на каждом пункте более подробно:
1. Продажа недвижимости, собственником которой является юридическое лицо.
На первый взгляд в таких случаях нет ничего опасного, но это лишь на первый взгляд. Если с собственником – физическим лицом все понятно: есть человек, есть паспорт и код + согласие супруга/супруги – значит можно идти на сделку, то с юридическим лицом все не так просто. Все дело в ПОЛНОМОЧИЯХ. Нужно досконально изучить: в чьей же власти находится принятие решения о продаже и, весьма немаловажно, по какой же цене. Многие брокеры и даже нотариусы вам скажут, что в выписке из реестра все сказано: если там есть ограничения полномочий руководителя/директора, то тогда нужно вытребовать дополнительные документы, а если таких ограничений нет, то ничего дополнительно не нужно.
