Аналізуючи як власний досвід придбання нерухомості в Україні, так і досвід наших клієнтів, можу з упевненістю сказати, що інститут брокерів, які супроводжують покупця в момент придбання об'єктів нерухомості, як правило, несе шкоду самим покупцям.

Склався певний парадокс. З одного боку, комісійні брокера (здебільшого) оплачує покупець, з іншого боку, брокер не менше, а то й більше, ніж сам продавець, зацікавлений у тому, щоб угода відбулася, а значить, повністю перебуває на боці продавця і в усьому йому потурає.
Супроводжуючи наших клієнтів, ми неодноразово вступали в палкі дебати з брокерами, які вельми завзято намагалися переконати наших юристів у відсутності перешкод для укладення угод навіть по об'єктах нерухомості, що мали суттєві недоліки. Іноді нам навіть пропонували додаткову винагороду за "переконання" нашого клієнта в чистоті юридичної складової угоди.
Звичайно, якщо говорити про продаж нерухомості, яку було придбано явно шахрайським шляхом або в інший незаконний спосіб, що явно впадає в око навіть пересічній людині, то великі агенції нерухомості, як-от "Благовіст" або "Парк лейн" тощо, будуть бити себе в груди, стоячи на варті інтересів покупця, розповідаючи про свою репутацію, страхування відповідальності та інші дурниці. Але щодо інших документів, де існують певні проблеми, або документів, які підлягають правильному оформленню, можуть злукавити, ба більше, можуть спробувати переконати вас, "що на такі дрібниці взагалі не варто звертати увагу і можна закривати очі".
Для таких "грамотних" і "чесних" брокерів я придумав дуже хороший тест на порядність: пропоную скласти договір про те, що він бере на себе матеріальну відповідальність за всі можливі збитки майбутнього власника. Після пропозиції нести реальну, а не віртуальну відповідальність, такі брокери стають більш педантичними в дослідженні "підводних каменів" пропонованого об'єкта нерухомості.
Ба більше, ми завжди рекомендуємо ставитися уважніше до договорів, на підставі яких покупці платять комісійні, адже навіть найбільші агенції не укладають прямих договорів про оплату своїх послуг, а пропонують, користуючись певною метушнею та нервозністю в момент укладення угоди й передання великих сум грошей від покупця до продавця, підписати договори про надання інформаційних послуг з пошуку об'єктів нерухомості, які, як з'ясовується, вам надали не в самій агенції, а якимись підприємцями. Пояснюється все це благими намірами - економії на податках. Але вам від цього не легше, уклавши такий договір, ви лише купуєте інформацію, і в разі виникнення проблем залишаєтеся з ними сам-на-сам: брокери, з юридичного погляду, в угоді не брали участі, а просто продали вам номер телефону продавця, не більше того. У гіршому випадку, брокера викличе слідчий як свідка у кримінальному провадженні про факт шахрайства, що буває в 1 випадку з 10000.

А тепер хочу звернути увагу майбутніх покупців на головні "підводні камені", з якими ви можете зіткнутися, вивчаючи юридичну складову майбутньої угоди з купівлі нерухомості:

1. Продаж нерухомості, власником якої є юридична особа.
2. Продаж нерухомості довіреною особою власника.
3. Продаж нерухомості, право власності на яку переходило з рук у руки не один раз за останні 12 місяців.
4. Продаж нерухомості, власником якої є жителі Донецької або Луганської області.
5. Продаж нерухомості, яка була під заставою, знятою за рішенням суду.
6. Продаж нерухомості, право власності на яку встановлено рішенням суду.
7. Пропозиція продавця укласти угоду за вартістю, заниженою в кілька разів. 

Тепер зупинюся на кожному пункті більш детально:

1. Продаж нерухомості, власником якої є юридична особа.
На перший погляд у таких випадках немає нічого небезпечного, але це лише на перший погляд. Якщо з власником - фізичною особою все зрозуміло: є людина, є паспорт і код + згода чоловіка/дружини - значить, можна йти на угоду, то з юридичною особою все не так просто. Уся справа в ПОВНОМОЧНОСТЯХ. Потрібно досконально вивчити: у чиїй же владі перебуває ухвалення рішення про продаж і, вельми важливо, за якою ж ціною. Багато брокерів і навіть нотаріуси вам скажуть, що у виписці з реєстру все сказано: якщо там є обмеження повноважень керівника/директора, то тоді потрібно витребувати додаткові документи, а якщо таких обмежень немає, то нічого додатково не потрібно.