Спори щодо нерухомості: адвокат у Києві
Квартира переоформлена без вашої згоди. Забудовник не оформив власність роками. Родич заперечує ваше право на спадкову нерухомість. Сусід зайняв частину земельної ділянки. У кожній із цих ситуацій зволікання погіршує позицію: чужа реєстрація права власності «обростає» подальшими угодами, строки позовної давності спливають, нерухомість продають третім особам.
Адвокат Ігор Балабан веде спори щодо нерухомості в Києві з 1992 року (Юрінком). Практика охоплює визнання права власності, витребування майна від набувачів, оспорювання правочинів, узаконення самочинного будівництва, земельні питання. Первинна консультація від 1 000 грн. Якщо після неї ви звертаєтесь по ведення справи, вартість консультації входить у рахунок подальшої оплати.
Справи ведемо в Києві та дистанційно по всій Україні. Клієнтам з-за кордону доступна дистанційна консультація та представництво в суді без їхньої особистої присутності.
Увага щодо строків: З 4 вересня 2025 року відновлено перебіг строків позовної давності, зупинений під час карантину і воєнного стану (Закон № 4434-IX від 14.05.2025). Якщо ваш спір виник у 2022 або 2023 році і ви відкладали звернення до суду, залишок строку може спливти вже у 2025 або 2026 році. Зверніться на консультацію для розрахунку строків у вашій конкретній ситуації.
Напрямки практики
Визнання права власності
Підтвердження або встановлення права власності через суд: після розпаду СРСР, внаслідок спадщини, при придбанні первинного житла у забудовника (якщо будинок введено в експлуатацію), при давності проживання. Позов подається до суду за місцезнаходженням нерухомості. Вартість: від 5 000 грн.
Витребування нерухомості
Повернення квартири або будинку, яку неправомірно передали третій особі: через шахрайство, підроблені документи, зловживання довіреністю. Підстава: стаття 388 ЦК України. Суд може витребувати майно навіть від добросовісного набувача, якщо воно вибуло поза волею власника. Якщо нерухомість продана в порядку виконавчого провадження або на електронному аукціоні, ситуація потребує окремого аналізу. Вартість: за погодженням.
Оспорювання правочинів з нерухомістю
Визнання недійсними договорів купівлі-продажу, дарування, міни, іпотеки, якщо угода укладена під примусом, обманом, без дієздатності сторони або з порушенням права спільної власності подружжя. Підстави: статті 203, 215, 230, 231, 232 ЦК України. Строк давності: 3 роки (загальний). Вартість: від 5 000 грн.
Захист від рейдерства з нерухомістю
Скасування незаконної реєстрації права власності в Реєстрі: через підроблені рішення судів, фіктивні правочини, зловживання нотаріусів. Одночасно з позовом подаємо заяву про заборону вчинення реєстраційних дій як захід забезпечення. Вартість: за погодженням.
Самочинне будівництво
Визнання права власності на самочинно збудований об'єкт (стаття 376 ЦК України): через суд при наявності земельної ділянки у власності або користуванні та відповідності будівництва будівельним нормам. Важливо: якщо власник земельної ділянки заперечує, суд може призначити знесення замість визнання права власності. Знесення самочинної будівлі за рішенням суду також оскаржуємо. Вартість: від 5 000 грн.
Спори з забудовниками
Стягнення неустойки за прострочення передачі квартири, визнання права власності через суд якщо забудовник ухиляється від реєстрації (за умови введення будинку в експлуатацію), захист прав інвесторів при банкрутстві забудовника. Якщо забудовник продав об'єкт третій особі: витребування майна за ст. 388 ЦК. Вартість: від 3 000 грн.
Земельні спори
Визнання права власності або права оренди на земельну ділянку, оспорювання меж суміжних ділянок, скасування незаконних рішень про виділення землі, спори при успадкуванні земельних ділянок. Вартість: від 5 000 грн.
Потрібна консультація? Зателефонуйте +380 44 232 50 60 або надішліть документи на igor@yrin.com. На першій консультації перевіримо Реєстр, оцінимо перспективи справи і визначимо стратегію.
Реальні справи
Витребування квартири після шахрайського переоформлення
Проблема. Клієнта позбавили права власності на київську квартиру через підроблену довіреність. Нерухомість вже перепродали третій особі, яка вважала себе добросовісним набувачем.
Стратегія. Паралельно з позовом про витребування майна (ст. 388 ЦК) подали кримінальну заяву щодо підробки документів. Заявили заборону реєстраційних дій щодо об'єкта. Довели, що майно вибуло поза волею власника: ключова умова для витребування від добросовісного набувача.
Результат. Суд задовольнив позов, квартиру повернули клієнту. Добросовісний набувач отримав право вимагати збитки від шахраїв у рамках кримінального провадження.
Визнання права власності на квартиру у новобудові
Проблема. Клієнт повністю розрахувався з забудовником у 2019 році, але той так і не оформив право власності на квартиру. Будинок введено в експлуатацію, забудовник від реєстрації ухиляється.
Стратегія. Подали позов про визнання права власності на підставі договору купівлі-продажу майнових прав та платіжних документів. Суд розглянув справу без участі забудовника.
Результат. Право власності визнано рішенням суду. На підставі рішення клієнт самостійно зареєстрував право власності в Реєстрі без участі забудовника.
Скасування дарування квартири батьком без згоди дружини
Проблема. Під час шлюбу чоловік подарував квартиру своєму братові без нотаріально посвідченої згоди дружини. Після розлучення дружина дізналася про правочин і звернулася до нас.
Стратегія. Спираючись на ст. 65 Сімейного кодексу та ст. 203, 215 ЦК, оспорили договір дарування як укладений без обов'язкової згоди другого з подружжя щодо спільної сумісної власності.
Результат. Суд визнав договір дарування недійсним. Квартира повернута до спільної власності подружжя і врахована при поділі майна.
Якщо ваша ситуація схожа на одну із описаних, зателефонуйте +380 44 232 50 60 або надішліть документи на igor@yrin.com для попередньої оцінки.
Що робить адвокат у вашій справі
1. Первинний аналіз документів і правової позиції
Перевіряємо ланцюжок правочинів з нерухомістю, виписки з Реєстру, технічну документацію. Оцінюємо підстави для позову, наявність строків позовної давності, перспективи справи. Вартість: від 1 000 грн (входить у подальшу оплату).
2. Досудові заходи
У частині справ результат можна досягнути без суду: претензія до забудовника, скарга до Мін'юсту на незаконні реєстраційні дії (строк подачі: 2 місяці з дня, коли дізналися про порушення), звернення до нотаріуса або держреєстратора. Якщо досудовий шлях не дає результату, переходимо до суду з вже задокументованою позицією.
3. Заходи забезпечення
Одночасно з позовом або навіть до його подання подаємо заяву про заборону реєстраційних дій щодо об'єкта. Це блокує подальший продаж або обтяження нерухомості до вирішення справи по суті. Ухвала про забезпечення виконується негайно.
4. Судовий розгляд
Представляємо ваші інтереси на кожному засіданні. Клієнт може не з'являтися. Вартість: від 3 000 грн за засідання.
5. Реєстрація права власності після рішення суду
Судове рішення про визнання права власності або витребування майна є підставою для реєстрації в Реєстрі. Допомагаємо пройти цей етап або виконуємо його самостійно.
Вартість
| Послуга | Вартість |
|---|---|
| Первинна консультація | від 1 000 грн |
| Аналіз документів і правовий висновок | від 2 500 грн |
| Позовна заява або відзив | від 3 000 грн |
| Участь у засіданні суду першої інстанції | від 3 000 грн |
| Ведення справи під ключ (перша інстанція) | від 15 000 грн |
| Апеляція | від 10 000 грн |
| Касація | від 12 000 грн |
Остаточна вартість залежить від складності справи, кількості об'єктів, обсягу документів і необхідності залучення експертів. Узгоджуємо на консультації після ознайомлення з матеріалами.
Судовий збір є окремими витратами клієнта, не включеними в гонорар адвоката. У майнових справах фізичних осіб ставка зазвичай становить 1% від ціни позову, але закон встановлює мінімальний і максимальний розмір збору. Фактична сума залежить від виду позову, ціни майна і розміру прожиткового мінімуму на 1 січня відповідного року. Точний розмір судового збору розраховуємо після аналізу документів.
Питання та відповіді
Що робити у перші 24 години після виявлення незаконної реєстрації?
Перевірте Реєстр: у записі про ваше майно з'явилися чужі дані або новий власник? Дійте негайно. По-перше, зверніться до адвоката і цього ж дня подайте через нотаріуса або електронний кабінет Реєстру власну заяву про заборону реєстраційних дій. По-друге, подайте позов і окрему заяву про забезпечення позову судом (ухвала про забезпечення виконується негайно). Зверніть увагу: власна заява про заборону без подальшого судового рішення діє лише 15 календарних днів, після чого реєстратор може поновити дії. Без судового рішення це лише тимчасовий захід. По-третє, подайте скаргу до Мін'юсту (строк: 2 місяці від дня, коли дізналися) і заяву до поліції. Кожен день зволікання збільшує кількість подальших угод з вашою нерухомістю.
Чи можна зупинити перепродаж квартири до рішення суду?
Так. Суд за вашою заявою видає ухвалу про забезпечення позову: заборону реєстраційних дій щодо об'єкта. Ухвала підлягає негайному виконанню і блокує будь-які наступні угоди з нерухомістю до завершення справи. Подаємо таку заяву одночасно з позовом або навіть до його подання (у виняткових випадках). Для швидкого отримання ухвали потрібні докази права власності та факту порушення.
Як довести право власності на нерухомість якщо документи втрачені?
Право власності підтверджується записом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо реєстрацію не проводили, а документи втрачені, право власності можна встановити через суд на підставі непрямих доказів: квитанцій про оплату, показань свідків, технічних паспортів, записів у погосподарських книгах, архівних довідок БТІ. Конкретний набір доказів залежить від підстав набуття власності та часу виникнення права.
Чи можна оспорити договір купівлі-продажу нерухомості після його підписання?
Так, якщо є підстави, передбачені ЦК України: правочин укладено під примусом або обманом (ст. 230, 231), особа не усвідомлювала значення своїх дій (ст. 225), правочин фіктивний або удаваний (ст. 234, 235), не дотримано обов'язкової нотаріальної форми, не отримано згоди другого з подружжя на відчуження спільного майна. Строк позовної давності для таких вимог: загальний, 3 роки (ст. 257 ЦК). Скорочений однорічний строк (ст. 258 ЦК) застосовується лише до вузького переліку вимог (стягнення неустойки, спростування недостовірної інформації тощо) і не поширюється на визнання правочинів недійсними з підстав обману або примусу.
Що таке витребування майна від добросовісного набувача і коли це можливо?
Стаття 388 ЦК України дозволяє витребувати майно навіть у добросовісного набувача (того, хто купив не знаючи про проблеми з правом продавця) у двох основних випадках: майно вибуло з володіння власника без його волі (крадіжка, обман, підробка документів), або набувач отримав майно безоплатно. Якщо нерухомість вибула з волі власника (він сам продав, подарував), витребувати її від добросовісного набувача значно складніше. Виключення: якщо майно продано через виконавче провадження або на електронному аукціоні, можливості витребування обмежені. Практика Верховного Суду щодо ст. 388 дуже об'ємна, кожна справа оцінюється індивідуально.
Як оскаржити незаконну реєстрацію права власності в Реєстрі?
Через суд: позов про скасування рішення державного реєстратора або про визнання права власності за вами. Паралельно можна подати скаргу до Міністерства юстиції (якщо реєстрацію провів нотаріус або реєстратор): строк подачі 2 місяці з дня, коли дізналися або могли дізнатися про порушення. Одночасно подаємо заяву про заборону подальших реєстраційних дій щодо об'єкта. Якщо за незаконною реєстрацією стоїть кримінальна схема, матеріали передаються до правоохоронних органів.
Що робити якщо забудовник не оформлює право власності на квартиру?
Спочатку направляємо письмову претензію забудовнику з вимогою виконати зобов'язання в строк. Якщо ігнорує, подаємо позов. Якщо будинок введено в експлуатацію: позов про визнання права власності на підставі договору та платіжних документів. Суд може визнати право власності без участі забудовника. Якщо будинок ще не введено в експлуатацію: захищаємо майнові права, добиваємося виконання договору або повернення коштів. Якщо забудовник продав вашу квартиру іншій особі: позов про витребування майна за ст. 388 ЦК. На підставі рішення суду ви самостійно реєструєте право власності в Реєстрі через нотаріуса або ЦНАП.
Чи можна визнати право власності на самочинно збудований будинок?
Так, але з важливими умовами статті 376 ЦК України: земельна ділянка належить вам на праві власності або постійного користування, будівництво відповідає будівельним нормам (або відхилення несуттєві та усунуті), не порушуються права третіх осіб. Якщо власник або користувач земельної ділянки заперечує ваше будівництво, суд може призначити знесення замість визнання права власності. Якщо ділянка не оформлена, спочатку треба вирішити земельне питання. За наявності містобудівних порушень потрібен висновок будівельної експертизи. Рішення суду є підставою для реєстрації права власності.
Яка позовна давність у спорах щодо нерухомості?
Загальна позовна давність: 3 роки (ст. 257 ЦК). Для визнання правочину недійсним: 3 роки. Для витребування майна за ст. 388 ЦК: 3 роки. Спеціальний 1-річний строк (ст. 258 ЦК) поширюється лише на вузький перелік вимог (неустойка, спростування інформації тощо) і не застосовується до спорів про нерухомість у більшості випадків.
Важливо щодо периоду з 2020 по 2025 рік: з квітня 2020 перебіг строків позовної давності було зупинено через карантин і воєнний стан. Законом № 4434-IX від 14.05.2025 мораторій скасовано, строки відновили перебіг з 4 вересня 2025 року. Для справ, що виникли у 2022 або 2023 році, залишок строку може становити лічені місяці: необхідна термінова консультація для розрахунку.
Як захиститися від рейдерського захоплення нерухомості?
Превентивно: встановіть заборону реєстраційних дій щодо вашого майна через нотаріуса або електронний кабінет Реєстру. Зверніть увагу: ця заборона діє лише 15 календарних днів, якщо не підкріплена судовим рішенням про забезпечення. Тому паралельно потрібно звернутися до суду. Якщо захоплення вже відбулося: негайно фіксуємо факт незаконної реєстрації, подаємо позов і заяву про забезпечення, паралельно звертаємося до поліції та Мін'юсту. Швидкість реакції критична: кожна наступна угода з нерухомістю ускладнює витребування.
Що відбувається з іпотекою при спорі щодо права власності?
Якщо нерухомість обтяжена іпотекою, це ускладнює, але не виключає можливість захисту. Суд враховує іпотеку при вирішенні справи. Якщо іпотека встановлена незаконно або на підставі оспорюваного договору, вона може бути скасована разом з основним правочином. Якщо банк є добросовісним іпотекодержателем, питання вирішується окремо. Аналіз ситуації проводимо на консультації.
Чи можна оскаржити межі земельної ділянки якщо сусід їх порушив?
Так. Спір про межі вирішується через суд за позовом про встановлення меж земельної ділянки або усунення перешкод у користуванні (ст. 391 ЦК). Обов'язково призначається земельно-технічна експертиза для встановлення фактичних і юридичних меж. Якщо сусід самовільно захопив частину ділянки, додатково можемо заявити вимогу про відшкодування збитків за час незаконного користування.
Чи оплачую я послуги адвоката якщо програємо справу?
Послуги адвоката оплачуються за виконану роботу незалежно від результату. Це стандарт правничої допомоги в Україні. Ми чесно оцінюємо перспективи на консультації і не беремось за справи без реальних шансів на успіх. Витрати на адвоката, якщо ми виграємо, можна стягнути з опонента на підставі ст. 141 ЦПК України.
Скільки часу займає спір щодо нерухомості в суді?
Перша інстанція у типовій справі: від 6 до 12 місяців. Справи з великою кількістю сторін, складною доказовою базою або призначенням судових експертиз тривають довше. Апеляція: від 3 до 6 місяців. Виконання рішення (реєстрація права власності) після набрання рішенням законної сили зазвичай займає від 1 до 5 робочих днів через нотаріуса або ЦНАП.
Пов'язані послуги
Зв'язатися з адвокатом
Адвокат Ігор Балабан (Юрінком)
Цивільні справи з нерухомості з 1992 року
Офіс: Київ
Телефон: +380 44 232 50 60
Мобільний: +380 93 390 60 60
Email: igor@yrin.com
Первинна консультація: від 1 000 грн.
Якщо після консультації ви звертаєтесь по ведення справи, її вартість входить у подальшу оплату.