Ниже приведен рабочий образец договора купли-продажи жилого дома, когда среди продавцов есть несовершеннолетний, а один из сособственников действует по доверенности. В такой сделке нотариус отдельно проверяет согласие родителей, разрешение органа опеки и попечительства, полномочия представителя, правоустанавливающие документы на дом и данные о земельном участке.
Перед подписанием сверяют паспортные данные, РНОКПП или данные паспорта в форме ID-карты, выписку из ДРРП, выписку из ДЗК или кадастровый номер, технический паспорт, справку о зарегистрированных лицах в доме и, если нужно, нотариальное согласие второго супруга. Для несовершеннолетнего продавца также нужны согласие родителей и разрешение органа опеки и попечительства в случаях, когда это требуется законом.
В образце ниже оставлены места для долей каждого продавца, реквизитов доверенности, цены, срока передачи ключей и документов, номера кадастра, а также для нотариального удостоверения.
Что проверить перед нотариусом
- зарегистрировано ли право собственности на дом в ДРРП;
- совпадают ли данные о земельном участке в ДЗК и в правоустанавливающих документах;
- есть ли нотариальное согласие родителей и разрешение органа опеки и попечительства для несовершеннолетнего продавца;
- прямо ли предусмотрены в доверенности продажа дома, подписание договора и получение денег, если это нужно по схеме расчетов;
- нужна ли согласие второго супруга;
- нет ли арестов, ипотек, запретов и прав третьих лиц.
Образец договора
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА
Город Киев, «___» ____________ 20__ года
ЗАКЛЮЧИЛИ НАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР О СЛЕДУЮЩЕМ:
- Продавцы совместно продают, а Покупатель покупает жилой дом № __ с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, расположенный по адресу: [адрес]. Вместе с домом к Покупателю переходит право собственности или право пользования земельным участком под ним в объеме, определенном настоящим договором и действующим законодательством Украины.
- Дом принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности в следующих долях:
- [Ф.И.О. продавца 1] - __ доля, на основании [правоустанавливающий документ], право собственности зарегистрировано в ДРРП;
- несовершеннолетний [Ф.И.О. продавца 2] - __ доля, действует с согласия родителей [Ф.И.О.] и [Ф.И.О.] и с разрешением органа опеки и попечительства от [дата, №];
- [Ф.И.О. продавца 3] - __ доля, действует через представителя [Ф.И.О.] на основании доверенности от [дата, №], удостоверенной [нотариус].
- Технические характеристики дома и строений указываются по техническому паспорту: общая площадь __ кв. м, жилая площадь __ кв. м, вспомогательные строения и сооружения: [перечень]. Кадастровый номер земельного участка: [номер], площадь участка: __ кв. м. Если земельный участок не оформлен отдельно, его правовой режим и документ на землю указываются в настоящем договоре отдельно.
- Цена дома составляет __ грн. Расчет производится [безналично / наличными в пределах, разрешенных законом] с соблюдением требований действующего законодательства. Факт получения денег подтверждается настоящим договором и/или отдельной распиской.
- Продавцы обязуются передать Покупателю дом, ключи, технический паспорт, документы на землю и справки об отсутствии задолженности не позднее [дата]. К этому сроку дом должен быть освобожден от личных вещей и лиц, а все лица, зарегистрированные в доме, должны быть сняты с регистрации, если иное не согласовано сторонами.
- Право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположен дом, переходит к Покупателю в порядке, установленном действующим законодательством Украины. Данные о земельном участке указываются по ДЗК и правоустанавливающим документам.
- Продавцы гарантируют, что на момент подписания договора дом никому другому не продан, не подарен, не передан в залог, не внесен в уставный капитал, под арестом, ипотекой или иными обременениями не находится, прав третьих лиц нет, а о известных им скрытых недостатках Покупатель предупрежден. Несовершеннолетний продавец действует с согласия родителей и разрешением органа опеки и попечительства. Представитель действует только в пределах доверенности.
- Покупатель подтверждает осмотр дома, отсутствие претензий по видимым недостаткам и законность средств, которые используются для покупки. Если Покупатель состоит в браке и согласие второго супруга требуется по закону, такое согласие прилагается отдельно.
- Налоги, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, нотариальные и регистрационные платежи уплачиваются в порядке, установленном действующим законодательством Украины; если для конкретной сделки действует льгота или освобождение, оно применяется отдельно.
- Изменения и расторжение настоящего договора оформляются нотариально, а спорные вопросы решаются по взаимному согласию сторон или в суде.
- Настоящий договор составлен в четырех экземплярах: один хранится у нотариуса, остальные выдаются сторонам. После нотариального удостоверения право собственности Покупателя подлежит государственной регистрации.
ПОДПИСИ:
Продавец 1: ________________________________
Несовершеннолетний [Ф.И.О.]: ________________________________
Согласие родителей: ________________________________
Представитель по доверенности: ________________________________
Покупатель: ________________________________
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ
Настоящий договор удостоверен мной, [Ф.И.О. нотариуса], частным нотариусом [нотариальный округ]. Личности установлены, их дееспособность, полномочия представителя, согласие родителей и разрешение органа опеки и попечительства проверены. Договор подписан сторонами в моем присутствии.